Quando não comprar

Instruções e considerações sobre os cálculos

Considera subscrever em baixo para as próximas atualizações :)

O que é o Custo de Oportunidade:

O custo de oportunidade é um conceito fundamental no momento de tomar decisões, refere-se ao valor da alternativa à escolha que foi feita.

Ideia Principal:

Quando escolhes uma opção, abdicas dos potenciais benefícios de outras opções (tempo e dinheiro são recursos limitados). O custo de oportunidade mede o "custo" dessa oportunidade perdida. Garantindo que os recursos são utilizados onde criam mais valor.

No caso em concreto de compra de um imóvel, esta análise não é tão simples de efetuar mentalmente com o tradicional: pagar por pagar, pago algo que vai ser meu. Em ambos os cenários há custos que têm de ser tidos em conta da forma mais correta, bem como a diferente valorização para cada cenário.


Na Prática:

Os custos de comprar uma casa não são totalmente transparentes e frequentemente é feita a simplificação errada de comparar apenas o valor da prestação com o valor da renda. Esta simplificação está fortemente associada com as decisões de curto prazo (como o endividamento desnecessário) que comprometem a capacidade de criação de riqueza no longo prazo.

O objetivo é calcular os custos totais, o património total e ainda olhar para os valores mensais. Há sempre a limitação da liquidez disponível (uma oportunidade pode ser excelente, se não houver liquidez, está fora de alcance e a segunda melhor oportunidade disponível terá de ser escolhida).

Instruções

Cenário de Arrendamento:
Casa:
O Valor da renda é óbvio, deverá ser inserido o valor atual ou o valor equivalente à renda de uma casa semelhante à que se considera comprar. O aumento anual é a percentagem considerada que as rendas aumentam cada ano, estatisticamente este valor ronda os 3%. Considerando períodos longos com renda constante este valor será menor, de maneira que poderá ser ajustado ou mantidos os 3% para criar um cenário mais conservativo.

Capital:
O foco principal, o verdadeiro custo de oportunidade. Este valor é calculado com base nos custos iniciais necessários para a compra de casa. É considerado que este valor em vez de ser utilizado para a compra, é utilizado noutro produto que permite um Retorno Anual. Retorno anual é a percentagem que este valor cresce todos os anos. A percentagem colocada deverá ter em conta o produto escolhido já diminuído pelo valor da inflação (2%, 3%). No modo avançado é ainda possível considerar os custos associados ao investimento (TER) e os impostos sobre as mais valias (IMV) a pagar no futuro para um adequado cálculo líquido.


Cenário de Compra:
Imóvel
Aqui é inserido o valor total do imóvel bem como a sua apreciação anual. Este valor pode ser ajustado procurando os valores médios para um determinado país ou cidade. Custos de compra é a percentagem total de custos associados à compra (IMT, escritura, etc). IMV venda é o imposto sobre mais valias na venda do imóvel. Útil se o objetivo for comparar qual o cenário que resulta em mais capital após a venda no final do período estabelecido.

Empréstimo:
Os valores de entrada para o empréstimo mantêm-se simples e assumem que o utilizador fornece uma taxa de juro única e constante equivalente ao que poderá ser o seu caso e que resulta no MTIC correto. A duração é em Anos e a entrada é definida com a percentagem de entrada.
O segundo após o pagamento do empréstimo

Custos recorrentes:
Neste campo é dada a possibilidade de inserir custos recorrentes de ser proprietário de um imóvel que normalmente não estão presentes num cenário de arrendamento. Tais como, seguros e impostos. Inseridos sob a forma de uma percentagem anual sob o valor total do imóvel (ajustar até encontrar um valor realista). Permite por fim, considerar também um custo anual de manutenção que muita vez não é tido em conta. Este valor deverá ser menor quanto menor for a idade do imóvel e deverá ter em conta condições especificas sobre a localização que possam afetar o imóvel como muita chuva, frio, gelo ou grandes amplitudes térmicas. É normalmente assumido 1%.

Anos de utilização:
O nome é autoexplicativo, para fazer a análise se compensa comprar casa é inserido quanto tempo se prevê utilizar o imóvel como habitação.
  1. A comparação dos dois cenários é feita tendo em conta o tempo total de permanência dividido em dois períodos temporais:
  2. O primeiro durante o tempo do empréstimo
  3. O segundo após o pagamento do empréstimo

Dicas de utilização:
Se o utilizador não for experiente (leia-se vidente) poderá não ter todos os dados e percentagens necessários. Resta então olhar para o passado e procurar os valores típicos ou procurar alguns exemplos semelhantes ao seu caso e ajustar as percentagens até encontrar valores realistas. O Modo Avançado permite olhar para cálculos intermédios que facilitam este método.

Quando vale a pena (não) comprar

Matematicamente, os custos de arrendar uma casa são transparentes, os custos de comprar não! É então necessário desmistificar alguns pontos relacionados com o que está escondido na compra de casa:


  1. Comprar casa é mais barato porque a prestação é inferior à renda
  2. Comparação injusta! Impostos, condomínio (ou manutenção) e muitas vezes os custos associados ao que é preciso quando se vai para uma casa (pouco mobilada) têm te ser contabilizados
  3. A casa comprada hoje por 100 000€ e vendida 5 anos depois por 120 000€ não rendeu 20 000€!
  4. Muito dinheiro foi pago em juros, seguros, impostos, condomínios/manutenção, custos de compra etc
  5. Arrendar é deitar dinheiro ao lixo. Comprar uma casa também envolve deitar dinheiro ao lixo
  6. Custos da compra, juros e impostos não aportam nenhum valor ao imóvel, é dinheiro deitado ao lixo
  7. Mas o imóvel comprado valoriza
  8. Custo de oportunidade: o dinheiro que foi deitado ao lixo também poderia valorizar, é necessário então analisar qual o melhor cenário



Esta calculadora permite fazer uma análise de muito longo prazo. O objetivo principal é calcular qual cenário resulta em maior capital acumulado no final do prazo escolhido. Os motivos para uma análise de longo prazo que consideram a venda do imóvel no final do tempo estabelecido podem ser variados e permitem uma comparação justa.

Do lado de arrendar (custo de oportunidade) a evolução dos custos e do património é monótona, ambos aumentam, exponencialmente, com o passar do tempo. O valor que é utilizado para investir tem o potencial de superar o valor do imóvel mesmo quando descontado dos custos acrescidos de uma renda que está sempre a aumentar comparativamente ao caso da compra que após o empréstimo os custos reduzem drasticamente.

Do lado de comprar, os custos são constantes durante o período do empréstimo, e apenas os custos recorrentes se mantêm após este período. Quanto mais longo for o período após o empréstimo, maior é o potencial de estes baixos custos não prejudicarem o património ao contrário do caso de arrendar. No entanto, o imóvel tem, estatisticamente uma valorização mais lenta, e durante o período do empréstimo, dependendo das condições, esta valorização é destruída pelos juros e impostos pagos.

A calculadora deverá permitir analisar e comparar vários cenários com diferentes pressupostos. Há um ponto importante que deverá ter sido em conta, começando com uma comparação: Abrir uma companhia aérea poderá ser uma oportunidade altamente rentável, no entanto só é possível de tirar partido se houver capital suficiente para manter o negócio a funcionar – liquidez. A liquidez é conhecida por quem compra casa como taxa de esforço, é a garantia do banco que a pessoa conseguirá suportar uma casa que de momento não pode pagar. Também do lado do arrendamento é preciso garantir liquidez, o património acumulado será elevado e os custos também. É expectável que o valor de renda ultrapasse os rendimentos atuais, principalmente se a taxa de esforço inicial for elevada.

Ao cenário de arrendamento é inerente um maior risco que obrigatoriamente deve ser ponderado. Se for apenas marginalmente vantajoso, poderá não compensar os custos e risco acrescido.

No entanto, se a liquidez atualmente o permitir, há a possibilidade de complementar os rendimentos futuros através de mais investimento de capital. Contudo, continua a ser necessário comparar se mesmo havendo liquidez para suportar rendas altas enquanto se mantém um portefólio colossal compensa o risco e comparativamente à compra de casa.

Esta é a motivação e o objetivo para a próxima atualização da calculadora.

Brevemente...

Possibilidade de adicionar uma fase de acumulação de capital investido extra (Complemento de reforma ou FIRE).

Exemplo de Capital

Calcular o crescimento do capital durante esta fase com base na diferença de liquidez entre comprar e arrendar.

Exemplo de Capital

Análise do impacto no capital acumulado no caso de ser utilizado mais tarde (FIRE), respetiva taxa de utilização e evolução do valor investido.

Exemplo de Capital

Subscreve

* obrigatório

Intuit Mailchimp