Instruções e considerações sobre os cálculos
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O custo de oportunidade é um conceito fundamental no momento de tomar decisões, refere-se ao valor da alternativa à escolha que foi feita.
Ideia Principal:
Quando escolhes uma opção, abdicas dos potenciais benefícios de outras opções (tempo e dinheiro são recursos limitados). O custo de oportunidade mede o "custo" dessa oportunidade perdida. Garantindo que os recursos são utilizados onde criam mais valor.
No caso em concreto de compra de um imóvel, esta análise não é tão simples de efetuar mentalmente com o tradicional: pagar por pagar, pago algo que vai ser meu. Em ambos os cenários há custos que têm de ser tidos em conta da forma mais correta, bem como a diferente valorização para cada cenário.
Na Prática:
Os custos de comprar uma casa não são totalmente transparentes e frequentemente é feita a simplificação errada de
comparar apenas o valor da prestação com o valor da renda. Esta simplificação está fortemente associada com as decisões de
curto prazo (como o endividamento desnecessário) que comprometem a capacidade de criação de riqueza no longo prazo.
O objetivo é calcular os custos totais, o património total e ainda olhar para os valores mensais. Há sempre a limitação da liquidez disponível (uma oportunidade pode ser excelente, se não houver liquidez, está fora de alcance e a segunda melhor oportunidade disponível terá de ser escolhida).
Matematicamente, os custos de arrendar uma casa são transparentes, os custos de comprar não! É então necessário desmistificar alguns pontos relacionados com o que está escondido na compra de casa:
Esta calculadora permite fazer uma análise de muito longo prazo. O objetivo principal é calcular qual cenário resulta em maior capital acumulado no final do prazo escolhido. Os motivos para uma análise de longo prazo que consideram a venda do imóvel no final do tempo estabelecido podem ser variados e permitem uma comparação justa.
Do lado de arrendar (custo de oportunidade) a evolução dos custos e do património é monótona, ambos aumentam, exponencialmente, com o passar do tempo. O valor que é utilizado para investir tem o potencial de superar o valor do imóvel mesmo quando descontado dos custos acrescidos de uma renda que está sempre a aumentar comparativamente ao caso da compra que após o empréstimo os custos reduzem drasticamente.
Do lado de comprar, os custos são constantes durante o período do empréstimo, e apenas os custos recorrentes se mantêm após este período. Quanto mais longo for o período após o empréstimo, maior é o potencial de estes baixos custos não prejudicarem o património ao contrário do caso de arrendar. No entanto, o imóvel tem, estatisticamente uma valorização mais lenta, e durante o período do empréstimo, dependendo das condições, esta valorização é destruída pelos juros e impostos pagos.
A calculadora deverá permitir analisar e comparar vários cenários com diferentes pressupostos. Há um ponto importante que deverá ter sido em conta, começando com uma comparação: Abrir uma companhia aérea poderá ser uma oportunidade altamente rentável, no entanto só é possível de tirar partido se houver capital suficiente para manter o negócio a funcionar – liquidez. A liquidez é conhecida por quem compra casa como taxa de esforço, é a garantia do banco que a pessoa conseguirá suportar uma casa que de momento não pode pagar. Também do lado do arrendamento é preciso garantir liquidez, o património acumulado será elevado e os custos também. É expectável que o valor de renda ultrapasse os rendimentos atuais, principalmente se a taxa de esforço inicial for elevada.
Ao cenário de arrendamento é inerente um maior risco que obrigatoriamente deve ser ponderado. Se for apenas marginalmente vantajoso, poderá não compensar os custos e risco acrescido.
No entanto, se a liquidez atualmente o permitir, há a possibilidade de complementar os rendimentos futuros através de mais investimento de capital. Contudo, continua a ser necessário comparar se mesmo havendo liquidez para suportar rendas altas enquanto se mantém um portefólio colossal compensa o risco e comparativamente à compra de casa.
Esta é a motivação e o objetivo para a próxima atualização da calculadora.
Possibilidade de adicionar uma fase de acumulação de capital investido extra (Complemento de reforma ou FIRE).
Calcular o crescimento do capital durante esta fase com base na diferença de liquidez entre comprar e arrendar.
Análise do impacto no capital acumulado no caso de ser utilizado mais tarde (FIRE), respetiva taxa de utilização e evolução do valor investido.
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